Na jakich gruntach branża Self-storage w Polsce rozwija się dynamiczniej?, dlaczego coraz to więcej inwestorów szuka atrakcyjnych lokalizacji pod magazyny typu self-storage. Jednak nie każda działka nadaje się pod tego typu inwestycję. Wybór niewłaściwego terenu może opóźnić budowę, zwiększyć koszty i utrudnić najem. W tym artykule wyjaśniamy, na jakich gruntach nie warto budować boksów magazynowych self-storage oraz jakie czynniki sprawdzają się najlepiej.
Dlaczego lokalizacja self-storage jest kluczowa?
Dla sukcesu inwestycji self-storage liczy się przede wszystkim lokalizacja. Nawet najlepiej zaprojektowane magazyny mogą nie przynieść oczekiwanych przychodów, jeśli działka:
- jest trudno dostępna dla klientów,
- narażona jest na zalania lub osuwiska,
- ma ograniczenia formalne wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego lub ochrony środowiska.
Właśnie dlatego wybór odpowiedniego gruntu jest kluczowym etapem inwestycji w magazyny samoobsługowe.
1. Grunty rolne i działki z trudnym odrolnieniem
Grunty rolne klasy I–III często kuszą niską ceną, ale w praktyce ich przekształcenie pod inwestycję magazynową jest problematyczne.
- Procedura odrolnienia może trwać nawet kilka lat, a jej wynik jest niepewny.
- Brak odrolnienia formalnie uniemożliwia budowę self-storage.
- Dodatkowe opłaty i zobowiązania dla inwestora mogą przewyższyć oszczędności przy zakupie działki.
2. Tereny o wysokim poziomie wód gruntowych
Wysoki poziom wód gruntowych zwiększa ryzyko zalania i koszty fundamentów.
- Konieczne są kosztowne systemy odwodnienia i izolacji.
- Zwiększone ryzyko awarii może odstraszać klientów i wpływać na koszty ubezpieczenia.
Wskazówka dla inwestorów: zawsze przeprowadzaj badania geotechniczne przed zakupem działki pod magazyn samoobsługowy.
3. Działki objęte ochroną środowiskową
Budowa self-storage na terenach Natura 2000, w lasach lub przy ciekach wodnych jest utrudniona lub niemożliwa.
- Wymagane są raporty środowiskowe i zgody, co wydłuża proces inwestycyjny.
- Nieprzestrzeganie ograniczeń może skutkować wstrzymaniem budowy.
4. Brak bezpośredniego dostępu do drogi
Dojazd 24/7 to jeden z kluczowych wymogów dla self-storage.
- Brak wjazdu z drogi publicznej może blokować pozwolenie na budowę.
- Wąskie drogi wewnętrzne ograniczają komfort klientów i mogą wpływać na zainteresowanie najmem.
5. Tereny zagrożone zalaniem lub osuwiskami
- Działki w strefach zalewowych mogą utrudniać budowę i podnosić koszty ubezpieczenia.
- Tereny niestabilne wymagają dodatkowych prac konstrukcyjnych na tych gruntach.
6. Grunty przeznaczone wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową
- Miejscowy plan zagospodarowania może uniemożliwiać inwestycję.
- Zmiana planu jest kosztowna i czasochłonna, a sprzeciw mieszkańców może zablokować projekt.
7. Najlepsze lokalizacje dla self-storage
Dla inwestorów, którzy chcą zwiększyć rentowność projektu, najlepsze działki to:
- grunty przemysłowe, logistyczne lub usługowe,
- działki z dobrym dojazdem i możliwością całodobowego dostępu,
- tereny stabilne, bez zagrożenia powodziowego i wysokiego poziomu wód gruntowych,
- działki nieobjęte ochroną środowiskową ograniczającą zabudowę.
Podsumowanie
Wybór działki to kluczowy element sukcesu inwestycji w self-storage. Unikanie gruntów problematycznych pozwala ograniczyć ryzyka formalne, techniczne i finansowe, a tym samym zwiększa szanse na szybki zwrot z inwestycji.